04-8257919

פירוק שיתוף במקרקעין​

מאת עו"ד אילן גולדנברג

שיטות המשפט השונות נוטות להתייחס אל בעלות משותפת כאל מצב זמני ונסבל,ולא כאל מצב רצוי. ולכן במצב של בעלים משותפים מסוכסכים העדיפו להביא את יחסי השיתוף לקיצם, שכן היכולות של בתי המשפט להשכין שלום בין יחסים שנתערערו מוגבלת למדי וכן שיתוף עשוי לעכב את הפיתוח של הנכסים המשותפים,להכביד על מציאת דרכים לשימוש בהם על ידי השותפים, ולסרבל את הביצוע שלעיסקאות בנכסים אלה.

בחקיקה בישראל קיימת מדיניות זו, הבאה לידי ביטוי בחוק המקרקעין, סעיף 37 "כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף." אם כך , עיקרון העל הראשון הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא,לרצונו, לפירוק השיתוף. במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקהבעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך שלמכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

יחד עם זאת יש חריגים לזכות לפירוק השיתוף: העדר תום לב - תביעה לפירוק שיתוף שתוגש שלא בתום לב, מתוך כוונה להציק לבעלים השותפים עשויה להידחות או על יסוד הדוקטרינה של "שימוש לרעה בזכות". יש אף להבחין בין חוסר תום לב,לבין ניצול הזדמנות כלכלית. הסכם להגבלת הזכות לפירוק שיתוף יכול להגביל אתה יכול לפעול כאמור אך לבית המשפט יש סמכות לבטלו. נכסים שאין לפרק בהם שיתוף - בעוד שבד"כ העמדה הרווחת היא כי המצב של בעלות נפרדת עדיף על מצבשל שיתוף, יש נכסים שסביר כי יהיו בבעלות משותפת. לדוגמא: חלקת אדמה המשמשת גישה לשני נכסים סמוכים, קיר משותף המשמש מחיצה שבין שתי חלקותסמוכות, רכוש משותף שבבית משותף. דירת מגורים שבבעלות משותפת של בני זוג ועוד. פירוק השיתוף בנכסים משותפים שכאלה יעמוד בסתירה לתפקיד שהםממלאים ועל - כן מונע החוק את האפשרות לכפות בהם את פירוק השיתוף.

בית המשפט הדן בהליך תובענה של פירוק שיתוף – לאחר שהוגשו לו כל הראיות הנוגעותלסוגיות העובדתיות והתכנוניות הנוגעות לנכס המקרקעין, לבעלי הזכויות בו וכן למתגוררים בו– יכול לפסוק כי פירוק השיתוף יתנהל באחד או יותר מההליכים הבאים –פירוק שיתוף בדרך של "חלוקה בעין". פירוק שיתוף בדרך של פרצלציה ו/או פיצול. פירוק שיתוף בדרך של "התמחרות בין הצדדים". פירוק שיתוף בדרך של מכירה לצד ג'. פירוק שיתוף בדרך של רישום כבית משותף. כל דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין. כמובן שאם נקלעתם לסיטואציה דומה כדאי להתייעץ בעורך דין ובשמאי מקרקעין כדי לבחון את דרךהפעולה המיטבית עבורכם.

הכותב הוא בעל משרד עצמאי לעריכת דין.

שאלות משפטיות ניתן להפנות באמצעות האתר.