04-8257919

בדיקת הזכויות המשפטיות של דירה​

מאת עו"ד אילן גולדנברג

דירה היא קודם כל נכס מוחשי, הכולל קירות, חלוקה לחדרים, פרטי גימור שונים וכו'.
אולם, יחד עם הדירה ישנן זכויות משפטיות אשר מהוות למעשה את הבסיס המשפטי - מסחרי לנכס הנרכש. מטבע הדברים, הזכויות המשפטיות הינן בלתי מוחשיות,
נסתרות ודורשות ידע בסיסי כדי לבחון אותן, אולם אסור לדלג על שלב בדיקת הזכויות המשפטיות, מאחר והן חשובות לא פחות מהמבנה עצמו.

במדינת ישראל ישנם סוגים שונים של זכויות. הזכות המלאה והטובה ביותר היא זכות בעלות פרטית הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). אדם שרוכש דירה הרשומה בבעלות פרטית בטאבו, רוכש זכות פשוטה וברורה, כאשר היתרון הגדול ביותר בכך הינו הגמישות לעשות בזכות כל דבר, מבלי לקבל הסכמות או "טובות" מצד שלישי כלשהו.

כיצד בודקים את הזכויות ביחס לדירה הרשומה בטאבו? פשוט מאוד, מוצאים נסח רישום מלשכת הטאבו באזור בו מצויה הדירה. בנסח ניתן לראות באופן פשוט את
מצב הזכות, מי בעלי הזכות, האם הדירה משועבדת, אילו הערות או עיקולים רשומים עליה וכיוצא באלה אינדיקציות ביחס לטיב הזכות.
השלמת הליך הרישום של דירה מתבצע כאשר הבנין בו מצויה הדירה נרשם כבית משותף, וכל אחת מהדירות בבית המשותף מקבלת מספר חלקת משנה נפרד, אשר
מוצמד ונרשם על שם בעל הזכות. כאשר הזכויות רשומות עדין במושע על מגרש מומלץ מאוד לפעול לרישום בית משותף, דבר המקל על היכולת לבצע עסקאות ביחס לדירה.

מרבית הקרקעות בישראל רשומות על שם מינהל מקרקעי ישראל, ולכן מרבית הדירות אינן בבעלות פרטית של רוכשיהן, אלא הבעלות היא של המינהל ורוכש הדירה מקבל זכויות חכירה. משמעות הדבר, היא כי בעל הדירה מתגורר בה למעשה, כשוכר (חוכר) של מינהל מקרקעי ישראל, תמורת דמי חכירה שנקבעים בהסכם וכפוף לתנאים הקבועים בהסכמים הסטנדרטיים של המניהל.

בעל זכות החכירה צריך לבקש את הסכמת המינהל לפעולות מסוימות שהוא מבקש לעשות ביחס לנכס, כגון תוספת בניה, שעבוד או מכירה, כאשר בחלק מהמקרים ידרש לשלם למינהל "מס" או אגרה בגין הפעולה, כגון תשלום דמי היתר או דמי הסכמה או הגדלת דמי חכירה. בנוסף, יסבול רוכש זכות החכירה מהמינהל מהפרוצדורה הסבוכה והבלתי יעילה של מנגנוני המינהל. כיום, רוכש דירה בבית משותף שזכויותיה מהוונות, נמצא במצב דומה לזה של בעל זכות בעלות פרטית.

בדיקת זכויות ביחס לחכירות מהוונות בבניינים הרשומים בטאבו, ניתן לבצע באמצעות הוצאת נסח רישום והרישום משקף את הזכויות באופן דומה לדירות בבעלות פרטית. אולם, קיימים מתחמים ובנינים רבים, שטרם נרשמו מסיבות שונות בטאבו, וביחס אליהם יש להוציא מסמך המכונה "אישור זכויות" ממינהל מקרקעי ישראל, אשר דומה במהותו לנסח רישום. קבוצה גדולה נוספת של דירות, הינן דירות על קרקע של המינהל אשר נבנו ע"י חברות משכנות ורישום הזכויות ביחס אליהן מתבצע במשרדי החברות המשכנות או עורכי דינם. במצב זה יש לדרוש גם אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל, וגם אישור זכויות מהחברה המשכנת.

סיכומו של דבר, חשוב לבדוק מראש את הזכויות הנרכשות, תוך קבלת יעוץ מבעל מקצוע מתאים, ולודא כי בסוף תהליך רכישת הדירה, הזכויות ירשמו על שמכם באופן ראוי.

הכותב הוא בעל משרד עצמאי לעריכת דין.

שאלות משפטיות ניתן להפנות באמצעות האתר.